1º Serviço de Registro de Imóveis de Nova Xavantina-MT

NOSSOS SERVIÇOS

Atos Praticados pelo Registro de Imóveis

No Registro de Imóveis são efetuados, além da matrícula, dois atos: o registro e a averbação.

A matrícula é o ato que imprime individualidade ao imóvel, sua situação geográfica e sua perfeita descrição. Nela serão escritos os atos de registro e averbação, espelhando todo o estado do imóvel. Cada matrícula terá um número de ordem para pronta identificação.

O registro tem por finalidade escriturar os atos translativos ou declaratórios da propriedade imóvel e os constitutivos de direitos reais. Serão efetuados registros para aqueles atos citados no artigo 167, I, da Lei 6.015, de 31.12.1973 (Lei deRegistros Públicos

A averbação é o ato que escritura as alterações e extinções do ato de registro, as ocorrências que venham alterar o registro e a própria matrícula, que estão discriminadas no elenco do mesmo artigo 167, II, da aludida Lei.

Tanto o registro como a averbação são feitos na matrícula, numerados em seqüência.

Recomendações Gerais Aplicáveis a todos os Títulos

Os títulos judiciais, todos (mandados, cartas de sentença, adjudicação, formais de partilha etc.), deverão conter alguns elementos, imprescindíveis ao seu registro. Dentre eles, constituem requisito de registrabilidade:

I) Descrição do Imóvel

A descrição do imóvel deve adequar-se aos assentos registrários existentes, ou seja, o título judicial deverá descrever e caracterizar o imóvel coincidentemente com a descrição e caracterização constante do Registro. Para tanto, deverá ser solicitada certidão atualizada do Registro de Imóveis, na qual constará a descrição à qual se adequará o título a ser expedido. Isso não significa que este deverá repetir literalmente a descrição anterior, bastando apenas que, em se cuidando de imóvel urbano, o identifique com seus caracteres essenciais, como a via pública com a qual confina, o número de emplacamento atribuído pela Prefeitura, o número da matrícula ou da transcrição. Cuidando-se de imóvel rural, é conveniente que a descrição seja a mais

completa possível, inclusive com a denominação a ele dada pelo interessado.

Quando do título constar terreno e prédio e no registro apenas a existência de terreno, o título não poderá ser registrado sem que antes se averbe, junto à matrícula, a construção, quando se exigirá o "habite-se" da Prefeitura Municipal e a certidão negativa de contribuições sociais e do INSS, devida pela construção.

II) Indicação do número da Matrícula ou Transcrição

As aquisições dos imóveis até 31 de dezembro de 1975 eram feitas mediante transcrições nos antigos Livros de Transcrição das Transmissões (Livro 3) e, a partir de então, dada a vigência da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), são registradas em matrículas. Não há identidade entre uma e outra.

Muitos imóveis ainda hoje não estão matriculados, porquanto a lei exige a abertura da matrícula por ocasião do primeiro registro a ser lançado em sua vigência.

Daí porque registros existem que constam somente do Livro de transcrições.

A identificação da matrícula ou da transcrição é essencial para a execução do ato e deve ser sempre mencionada (artigo 222 da Lei 6.015/73).

III) Identificação das Partes - Pessoa Física

É preciso que a pessoa física seja identificada pelo nome, estado civil, nacionalidade, profissão, número do cadastro de pessoa física da Receita Federal (CPF ou CIC), número do registro geral do Instituto de Identificação (RG - Secretaria da Segurança Pública). Quando solteira, deve consignar se é maior ou menor (púbere ou impúbere); se emancipada, deve exibir comprovante do registro de emancipação, constante da certidão do registro de nascimento (a emancipação só tem eficácia com a inscrição no Registro Civil, e não apenas com a escritura).

O estado civil é pormenor de suma importância e que causa repercussões no aspecto patrimonial, principalmente quando o indivíduo é ou foi casado. Bem por isso, em caso de aquisição de direitos reais por pessoa casada, deve ser consignado o regime de bens do casamento e se este é anterior ou posterior à Lei 6.515, de 26.12.1977, solicitada a exibição da respectiva certidão de casamento. Se diverso do regime comum (comunhão universal para o casamento realizado até 1977 e comunhão parcial para o casamento realizado posteriormente), o pacto antenupcial é obrigatório e deve ser obrigatoriamente registrado no Registro de Imóveis do primeiro domicílio conjugal. Assim, mesmo sendo possível a exibição do pacto antenupcial em separado pelo interessado, no caso de aquisição por título judicial é conveniente alertá-lo da necessidade de seu prévio registro ou, caso já o tenha feito, da certidão correspondente do Serviço de Registro.

A dificuldade é maior quando há deficiência ou divergência com o estado civil da pessoa que figura no Registro de Imóveis como titular de domínio. Se ausente a indicação do estado civil no Registro de Imóveis, é preciso exigir que o interessado supra a omissão, o mesmo sucedendo em caso de alteração. Se consta como solteiro no registro e como casado no processo, deve necessariamente ocorrer a anotação da circunstância mediante exibição da certidão de casamento. Se consta como casado no registro, quando, na realidade, é solteiro, deve haver retificação processada perante a Primeira Vara de Registros Públicos, única competente para tanto. De toda forma, é bom que se destaque a importância dos efeitos patrimoniais do regime de bens adotado com o casamento.

Pessoa Jurídica - Deve esta ser identificada pelo nome, cadastro geral de contribuintes da Receita Federal (CGC), inscrição estadual, com indicação da pessoa que a representa e local de sua sede ou representação.

IV) Certidão do Valor Venal do Imóvel

Em todos os casos de alienação judicial é necessária a exibição de certidão do valor venal do imóvel transmitido ou a apresentação do carnê do IPTU do corrente ano.

V) Certidão de Matrícula - Laudemio

Penhora

O ato praticado é o de registro, e não de averbação (artigo 167, I, 5, da Lei 6.015/73), e tem caráter obrigatório (artigo 659, § 4º, do Código de Processo Civil). A penhora será feita através de mandado, ou de certidão extraída dos autos de execução, da qual conste cópia do auto ou termo de penhora. O mandado ou certidão serão expedidos para seu registro no Cartório de Registro de Imóveis respectivo, cabendo ao exeqüente o seu cumprimento (Normas de Serviço, Cap. XX, 48). Assim, é desnecessária a diligência por oficial de justiça, bastando sua entrega à parte interessada para cumprimento. Advirta-se que não é possível, para o registro da penhora, o simples ofício.

O mandado ou certidão deverão conter, obrigatoriamente:

I. Nome do juiz e especificação do respectivo cargo;

II. Natureza e número do processo;

III. Nome e qualificação das partes de forma completa, do exeqüente e do executado. Deverá haver perfeita coincidência entre o executado e o titular de domínio do imóvel penhorado. O imóvel há que pertencer ao executado. Somente é possível o registro da penhora em nome de terceiro se a ele alienado pelo executado, desde que tenha sido caracterizada, no processo, a fraude de execução, por decisão que reconhecer a ineficácia da alienação em relação ao exeqüente, circunstância que deverá constar do mandado ou das certidões;

IV. Nome do depositário, que deve constar obrigatoriamente, verificando-se se a sua assinatura foi aposta ao auto ou termo de penhora;

V. Indicação do imóvel penhorado com suas características essenciais, inclusive o número da matrícula e/ou transcrição;

VI. Especificação do valor da execução;

VII. Autenticação das peças apresentadas e assinatura do juiz.

Arresto-Sequestro

Devem ser observados todos os requisitos exigidos para o registro de mandado ou certidão de penhora, apenas com destaque para que, nos arrestos e seqüestros, deverá ser consignada a natureza cautelar da medida.

Formal de Partilha - Inventário e Arrolamento

Do formal de partilha constarão, necessariamente, as peças indicadas no artigo 1.027 do Código de Processo Civil, além de outras. São as seguintes:

I. Termo de inventariante e título de herdeiros;

II. Avaliação dos bens que constituíram o quinhão de cada herdeiro;

III. Pagamento do quinhão hereditário;

IV. Quitação dos impostos;

V. Sentença;

VI. Petição inicial de abertura do inventário ou do arrolamento;

VII. Certidão de óbito;

VIII. Certidão de trânsito em julgado da sentença;

IX. Identificações corretas das pessoas beneficiadas com a transmissão de domínio, em decorrência da morte; os herdeiros e os cessionários devem ser qualificados com os nomes completos, com os números dos documentos de identidade e, se casados, com indicação dos nomes dos respectivos cônjuges e com especificação dos regimes de bens adotados, sendo conveniente, até mesmo para correção de eventuais erros, a justada de cópias dos documentos e das certidões expedidas pelo Registro Civil;

X. Os imóveis devem ser individuados e bem caracterizados, consoante conste das transcrições e matrículas do Registro de Imóveis (artigo 293, IV, a, do CPC).

Formal de Partilha - Separação Judicial e Divórcio

A partilha de bens em separação judicial e em divórcio costuma ser instrumentada mediante carta de sentença. Nada mais errôneo. Carta de sentença é instrumento destinado à execução, em juízo, de sentença ainda não transitada em julgado, sujeita a recurso recebido somente no efeito devolutivo. É instrumento a ser usado em juízo, nas hipóteses de execução provisória. Inadmissível, assim, seu ingresso no Registro de Imóveis, ainda que a ela faça referência a Lei dos Registros Públicos. Na separação judicial e no divórcio o instrumento a ser levado ao Registro de Imóveis dando conta da partilha dos bens do casal é o formal de partilha. Este formal deverá conter:

I. Petição inicial;

II. Auto de partilha ou equivalente, podendo estar contido até na inicial;

III. Descrição individuada dos imóveis, bem caracterizada, consoante conste das transcrições e matrículas do Registro de Imóveis;

IV. Sentença homologatória;

V. Certidão de trânsito em julgado da sentença;

VI. Identificação correta dos cônjuges, com suas qualificações completas, inclusive número do cadastro de pessoa física da Receita Federal (CPF ou CIC) e número doregistro geral do Instituto de Identificação (RG);

VII. Recolhimento do ITBI em caso de um dos cônjuges ter sido aquinhoado com porção maior em imóveis que o outro;

Observação: Nesse aspecto existe controvérsia quanto a serem considerados apenas os bens imóveis ou se também incluídos os bens móveis. Aliás, o Conselho Superior da Magistratura deliberou que, nessa hipótese, quando apenas um dos cônjuges é beneficiado, recolhe-se 4% ao Estado, caracterizado o negócio como transmissão a título não oneroso, e, quando há compensação com dinheiro, é devido ITBI à Prefeitura sobre a parte excedente à metade ideal. Resta, ainda, discussão quando um dos cônjuges fica com o imóvel e o outro com bens móveis - a matéria deve ser solucionada no processo. A lei de Registros Públicos dá ao registrador a atribuição de fiscalizar os pagamentos dos impostos devidos (artigo 289), e a dúvida porventura existente faz com que o problema seja solucionado pelo Fisco ou pelo juiz do processo.

Carta de Arrematação - Adjudicação e Remição de Imóveis

A arrematação, a adjudicação e a remição constituem alienação judicial de um bem. Tratando-se de bem imóvel, os títulos (cartas) devem conter, necessariamente, todos os elementos exigidos pelo Código de Processo Civil, em seus artigos 703, 715 e 790, além dos requisitos de registrabilidade exigidos pela Lei de Registros Públicos. Assim, exige-se:

I. Autuação;

II. Título executivo;

III. Auto de penhora;

IV. Avaliação;

V. Prova de quitação dos impostos, correspondente ao ITBI devido à Municipalidade;

VI. Auto de arrematação, adjudicação ou remição;

VII. Descrição do imóvel, com todas as suas características e de conformidade com a descrição contida na transcrição ou matrícula;

VIII. Identificação completa do arrematante, adjudicante e remitente, pelo nome, estado civil, nacionalidade, profissão, número do cadastro de pessoa física da Receita Federal (CPF ou CIC), número do registro geral do Instituto de Identificação (RG);

IX. Se o executado for pessoa casada, é preciso que se anexe o comprovante de intimação do cônjuge (art.669 do CPC).

Citações em Ações Reais ou Pessoais Reipersecutórias

Ajuizada ação real a imóvel ou a algum direito real sobre o imóvel (hipoteca, usufruto, enfiteuse etc.) ou ação pessoal reipersecutória que se refira a imóvel, permite a Lei de Registros Públicos, em seu artigo 167, I, n. 21, o REGISTRO do ato de CITAÇÃO DO RÉU junto à respectiva matrícula do imóvel. Esse registro se presta, tão-só, para advertir terceiros de que aquele bem e seu domínio está sub judice. O registro da citação será feito à vista de MANDADO ou CERTIDÃO do escrivão, dos quais conste:

I. Data da citação;

II. Qualificação completa das partes;

III. Cópia da petição inicial;

IV. Descrição do imóvel, conforme àquela do registro;

V. Valor da causa (para permitir a fixação das custas e emolumentos).

Hipoteca

A HIPOTECA é um direito real de garantia. Por ela sujeita-se uma coisa imóvel (e navio, minas e pedreiras e aeronave), de propriedade do devedor ou de terceiro, ao pagamento de uma dívida, conferindo-se ao credor o direito de preferência e de seqüela, ainda que o imóvel continue na posse do respectivo proprietário. A hipoteca pode ser convencional, legal ou judiciária.

A Hipoteca Convencional é aquela livremente constituída pelo proprietário, mediante contrato, por mútuo acordo entre credor e devedor da obrigação principal.

A Hipoteca Legal é imposta por lei, conferida a determinados credores, para sua proteção, por se encontrarem em situação especial e seus bens confiados à administração alheia. O Código Civil confere hipoteca a diversas pessoas, conforme as hipóteses enunciadas no artigo 827. Para que tenha eficácia em relação a terceiros, o artigo 818 exige sua especialização e registro. A especialização da hipoteca legal se dá em juízo e consiste na individuação dos bens dados em garantia. Está disciplinada nos artigos 1.205 a 1.210 do Código de Processo Civil. O procedimento, em juízo, se encerra com a sentença. O título para o seu registro na competente Serventia de Registro de Imóveis é o MANDADO JUDICIAL.

A Hipoteca Judicial está prevista nos artigos 824 do Código Civil e 466 do Código de Processo Civil. Diz o artigo 466 do CPC que "a sentença que condenar o réu no pagamento de uma prestação, consistente em dinheiro ou em coisa, valerá como título constitutivo de hipoteca judiciária, cuja inscrição será ordenada pelo juiz na forma prescrita na Lei de Registros Públicos". O título para seu registro é, também, o MANDADO JUDICIAL.

Requisitos do mandado para o registro da hipoteca legal ou judicial:

I. Nome do juiz e especificação do respectivo cargo;

II. Natureza e número do processo;

III. Nome e qualificação das partes envolvidas, de forma completa;

IV. Indicação do imóvel, com suas características essenciais, inclusive o número da matrícula e/ou transcrição;

V. Especificação do valor do débito que se pretende garantir;

VI. Autenticação das peças que acompanharem o mandado e assinatura do juiz.

Decisões e Recursos Judiciais

Qualquer decisão judicial que diga respeito a atos do Registro de Imóveis pode ser averbada, bem como o recurso que dela houver sido interposto. O interesse dessa averbação está em dar publicidade ao fato de o Judiciário ter emitido pronunciamento ou ordenado providência acerca de atos objeto do registro. O recurso de decisão poderá ser averbado, independente do registro ou averbação da decisão recorrida. Essa averbação será feita através de MANDADO JUDICIAL, do qual constará:

I. Nome do juiz e especificação do respectivo cargo;

II. Natureza e número do processo;

III. Nome e qualificação das partes envolvidas, de forma completa;

IV. Indicação do imóvel com suas características, número da matrícula e/ou transcrição, junto ao qual será efetuada a averbação;

V. Autenticação das peças que acompanharem o mandado e assinatura do juiz.

Sentenças Declaratórias de Usucapião

O usucapião de bens imóveis é uma forma originária de se adquirir a propriedade, após a posse continuada desses bens. Ainda que meramente declaratória, e não constitutiva, a sentença proferida na ação de usucapião, é necessário se proceda ao seu registro, para efeito da publicidade e disponibilidade do imóvel. O artigo 945 do Código de Processo Civil dispõe que a sentença que julgar procedente a ação de usucapião será registrada, mediante mandado, no Registro de Imóveis, e o artigo 226 da Lei de Registros Públicos acrescenta que os requisitos da matrícula devem constar do mandado judicial. Segue-se que, combinados ambos os dispositivos, a sentença há de conter os requisitos para o seu registro e/ou abertura de matrícula. O título para o registro será o MANDADO, que conterá todo o teor da sentença ou que seja, autenticada, a ele apensada. Deverá constar certidão do trânsito em julgado da sentença. Em síntese, o mandado deverá conter:

I. Nome do juiz e especificação do respectivo cargo;

II. Natureza e número do processo;

III. Nome e qualificação do autor ou autores, de forma completa;

IV. Indicação do imóvel, com suas características, confrontações e localização;

V. Sentença e certidão de seu trânsito em julgado;

VI. Autenticação das peças que acompanharem o mandado e assinatura do juiz.

Cancelamento do Registro

O registro pode ser cancelado na sua totalidade ou parcialmente. O cancelamento, se ordenado por decisão judicial, será feito na competente Serventia de Registro de Imóveis, mediante mandado. Há possibilidade de cancelamento de registros, averbações, inscrições, matrículas e até de anteriores cancelamentos. De acordo com o disposto nos artigos 250, I, e 259 da Lei de Registros Públicos, é preciso que a sentença que ordenar o cancelamento, para ser executada, tenha transitado em julgado, ou seja, dela não mais caiba recurso ou já interpostos todos os cabíveis. O mandado discriminará o ato a ser cancelado, com toda a sua especificação, para que não pairem dúvidas ao registrador sobre seu alcance.