1º SERVIÇO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
JOSÉ CAMPOS SOBRINHO - OFICIAL REGISTRADOR
01 - Como transferir um Imóvel?
Transferência de Imóveis
Há dois passos distintos: o primeiro é efetivamente transferir a propriedade e, o segundo, é registrar essa transferência para que tenha validade legal. A transferência é feita no Cartório de Notas e exige os seguintes documentos:
- CIC e RG
- certidão atualizada (tem prazo de validade de 30 dias) do Registro de Imóveis que comprove não haver quaisquer ônus ou alienação com relação ao imóvel
- notificação-recibo do último exercício ou certidão de valor venal
- certidão negativa de impostos municipais (que pode ser dispensada pelo comprador) e, no caso de imóvel rural, certificado de cadastro no Incra
- prova de quitação do último Imposto Territorial Rural (ITR), e
- certidão de quitação de tributos administrados pela Receita Federal, específica para alienação do imóvel.
De posse da nova escritura, o Registro de Imóveis vai exigir os mesmos documentos usados para a transferência mais a prova de recolhimento do Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis (ITBI).
Compra pelo SFH ou com o FGTS
Se a compra for feita com financiamento do SFH ou recursos do FGTS, a transferência será feita através de um instrumento particular ao invés da escritura pública, porém com a mesma validade.
No momento de registrar, o comprador terá de informar se esta é a primeira aquisição com esses recursos, já que a legislação limita os financiamentos e o saque do FGTS. No caso de ser a primeira aquisição, o comprador tem direito a um desconto de 50% no pagamento de custas e emolumentos, mas somente calculado em cima da parte financiada.
Se o registro anterior do imóvel foi feito em outra região (chamada de circunscrição imobiliária), existe a necessidade de outro documen a certidão original de propriedade, atualizada e emitida pelo registro anterior, documento com validade de dois meses.
São Paulo: exigência extra
Para imóveis existentes na capital paulista, ainda há mais uma exigência: uma lei municipal obriga o comprador a, num prazo máximo de 60 dias, fazer sua inscrição imobiliária, na Subdivisão de Serviços ao Público (R151), localizada à R. Brigadeiro Tobias, 691.
02 - Qual a diferença de registro e averbação ?
O registro é praticado para qualquer tipo de alienação (compra e venda, hipoteca, incorporação, loteamento, carta de arrematação, arrolamento, formal de partilha, etc.), ou seja, caracteriza a transferência da propriedade. A Averbação serve apenas para dar publicidade de alguma coisa. Averba-se: casamento, nome de rua, alteração, e tudo aquilo que se destina a dar publicidade no registro imobiliário. No caso de averbação, ela não dá nem tira direitos de ninguém.
Os vendedores têm obrigação de apresentar quitações das Fazendas Públicas da União, do Estado e do Município.Levando-se em consideração que o imóvel não tenha nenhum problema: cabe aos adquirentes as despesas com Escritura, Registro, ITBI (Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis).
04 - Para se averbar as medidas do imóvel, o que é necessário apresentar?
Tratando-se de aumento de área do terreno, somente por via judicial. Quando o título anterior não tiver as medidas de fundos, e na escritura apresentada para registro conste "23,00m de fundos antes meio quarteirão", poderá ser registrada, por força do Provimento do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará de 20/10/97.
05 - Para se receber cópia de documentos arquivados na serventia, como proceder?
Todo e qualquer documento arquivado na serventia é público, ficando sob a responsabilidade e guarda do titular, podendo qualquer pessoa solicitar cópia, desde que esta seja expedida devidamente autenticada pelo titular do Ofício.
06 - É obrigatório se mencionar a condição de foreiro na escritura?
Por legislação federal, somos obrigados a fiscalizar quando o imóvel é de "marinha", ou seja, foreiro à União Federal. Nos demais casos, não somos obrigados a pedir comprovação ou pagamento de laudêmio. Nas escrituras apresentadas para registro em que conste esta indicação, constando também no título anterior, menciona-se a condição de foreiro.
07 - A serventia de Notas ou Registral fiscaliza o pagamento de laudêmio?
Como citamos no ítem anterior, somente de imóveis foreiros à União Federal.
08 - Como se faz para averbar a condição de Senhorio?
Obrigatoriamente a constituição de Enfiteuse deverá estar registrada. Na inexistência deste Registro a averbação não poderá ser feita.
Quando em uma matrícula existe o registro da hipoteca e em seguida a averbação da cédula hipotecária, por serem garantias distintas, seus cancelamentos dependem de autorização expressa; a hipoteca é um direito real de garantia de um bem imóvel, e a cédula é uma garantia complementar sobre o ônus hipotecário.
Trata-se de um caso específico, ou seja, como a Terra participava nos contratos como credor hipotecário, onde tinha o BNH como anuênte, hoje representado pela CEF, a Terra deixou de cumprir alguns compromissos de contrato. Diante disto, a CEF impetrou uma ação com pedido de liminar, junto a Justiça Federal de Brasília, proibindo a Terra de praticar qualquer ato jurídico, desde que, não autorizado pela Justiça Federal.
Certamente que não, pois dependem de autorizações específicas. Tanto podem vir de forma individual, como podem vir em um ofício único, desde que ambas autorizadas pelo Credor.
12 - Existe a possibilidade de se Penhorar um imóvel já Hipotecado?
Não existe nenhum impedimento legal para tanto, porém o direito de preferência é do credor hipotecário.
13 - P - Só quem promove a penhora é o Poder Judiciário?
Inicialmente, a penhora advém de uma dívida, e somente se levará um bem à penhora ou arrematação, por ordem judicial.
14 - Qual é a documentação necessária para averbar o pacto antenupcial? Como se procede?
Inicialmente, é obrigatória a escritura pública do pacto antenupcial. Após o registro da mesma, poderão ser procedidas averbações em cada imóvel de propriedade dos futuros cônjuges.
15 - Por que se paga um registro e uma averbação no pacto antenupcial?
Porque é obrigatório o registro da escritura, sem o prejuízo de sua averbação em cada imóvel.
Neste caso, impossível registrar-se a penhora, por força da cláusula de impenhorabilidade.
17 - Para se averbar o casamento, qual a documentação necessária?
Requerimento assinado com firma reconhecida, cópia autenticada da certidão de casamento, verificando-se o regime de casamento, para eventual registro do pacto antenupcial.
18 - Para se averbar o divórcio, é necessário o trânsito em julgado?
Sim. O trânsito em julgado é obrigatório e ocorrerá após a homologação da sentença, decretada por juiz da vara cível.
A Serventia extra-judicial não interfere neste aspecto, devendo respeitar para fins de Registro o que for acordado judicialmente.
Logicamente que sim, bastando para isto o pagamento do ITBI (inter-vivos).
21 - Para se averbar uma separação judicial ou divórcio, qual a documentação necessária ?
Basicamente o mandado judicial onde conste qualificação das partes, descrição do imóvel como determina a lei, número do título aquisitivo, homologação da sentença e trânsito em julgado.
22 - Se resido fora do estado, onde devo registrar o pacto antenupcial ?
Registra-se o pacto pelo endereço de um dos nubentes. Na omissão desta indicação na escritura, basta que um dos nubentes apresente declaração de residência atual para que se possa realizar o registro.
23 - Como se averba na matrícula, a reforma de uma casa, transformada em três ?
Logicamente que deverá ser apresentado documento do órgão municipal, informando esta alteração. Caso exista aumento de área construída, é obrigatória a apresentação da CND do INSS, somando-se a estes documentos, um requerimento assinado e com firma reconhecida, explanando a situação e fazendo o pedido necessário.
24 - Quando o documento deverá ser apresentado no original ?
Em praticamente todos os casos, salvo nos casos de averbação, em que alguns documentos poderão ser apresentados em fotocópias autenticadas.
No caso de CND do INSS, somente será dispensada quando for declarado que o imóvel não faz parte do ativo imobilizado da empresa, quando esta comercializar com imóveis. Nos demais casos é obrigatória. As demais CND?s (Estado, União e Município), deverão ser apresentadas e transcritas na escritura, podendo ser dispensadas se o(s) adquirente(s) se responsabilizar(em) por possíveis ônus.
26 - Quando for apresentada uma escritura, em que a empresa vende por representação do sócio: em que caso se deve exigir o documento da JUCEC ?
Neste caso, a fiscalização ficará a cargo do Notário que lavrar a escritura, ou da instituição financeira no caso de SFH ou SH. Diferente portanto, dos instrumentos particulares de incorporação, contratos particulares de promessa de compra e venda, averbação que altere situação do imóvel. Nestes casos, serão fiscalizados também pelo Oficial do Registro de Imóveis.
27 - O que é certidão da JUCEC ?
É uma certidão expedida pela Junta Comercial dos estados, indicando o capital social de cada empresa, o número do último aditivo, e, principalmente, quem poderá representá-la.
28 - Quando é pedida a apresentação da certidão de Tributos Federais ?
Na averbação de construção ou demolição (tratando-se de pessoa jurídica), no memorial de incorporação, no processo de loteamento. Deverá sempre ser observado seu prazo de validade.
29 - Para se renovar a prenotação, o cliente deverá pagar novamente ?
Como todo regimento de custas depende de autorização e aprovação do Tribunal de Justiça de cada Estado, no Estado do Ceará, é obrigatório o pagamento da prenotação. Um novo pagamento, entende-se que só será necessário, caso a parte interessada solicite uma nova prenotação. O titular não poderá fazer, sem autorização, para depois cobrar.
30 - Quando for solicitada uma certidão e existir prenotação, como fazer ?
Obrigatória a indicação da prenotação na certidão, para resguardar os direitos de terceiros, desde que, esteja no prazo de 30(trinta) dias estipulados por lei.
31 - Quais os casos em que é obrigatória a apresentação do ITBI ?
Em todos os casos em que exista a transferência de titularidade do imóvel, com exceção das incorporações, cisão, distrato, tudo por autorização de Lei municipal que não exige o pagamento deste ônus.
32 - Para se averbar a mudança da razão social, o que deverá ser apresentado ?
Documento da JUCEC (original) onde conste esta alteração, requerimento assinado e reconhecida firma, solicitando a alteração. Nos casos em que o aditivo altere qualquer outra coisa que não seja somente a razão social, torna-se obrigatória a apresentação da CND do INSS em fotocópia autenticada.
33 - Qual a diferença de um terreno loteado para um não loteado ?
Simples a identificação: um fala em lote e quadra e o outro não. Nos terrenos loteados,devem ser obedecidas as disposições do Art.18 da Lei n°6.766/79.
34 - A arrematação extingue o usufruto ?
Existe entendimento e jurisprudência de que a arrematação extingue qualquer ônus; após o registro da arrematação, faz-se uma averbação de cancelamento dos ônus. É necessário que esta autorização figure na própria carta de arrematação. Nos casos em que a arrematação for em favor do próprio credor, esta averbação é feita de oficio.
35 - Uma pessoa poderá renunciar a um usufruto ?
Poderá ser renunciado o usufruto por escritura pública e por morte do doador. Averbado o óbito, faz-se um Registro na maioria dos casos, exceto quando o mesmo (usufruto) é instituído por doação, que averba-se.
36 - A instituição de bem de família é registrável ?
A instituição do bem de família deverá ser registrada. Hoje, a legislação determina como bem de família, o bem residencial, mesmo não estando registrado.
37 - Quando o compromisso de compra e venda deverá ser registrado e quando ele deverá ser averbado ?
Registrado sempre, averbado nunca. Anterior à Lei n°6.766 era averbado e após 1979 passou a ser caracterizado e obrigatório como registro (Art.167 Lei nº 6.015/73).
Dá-se publicidade à divisão amigável através de escritura pública, e na serventia imobiliária é feito um registro, não cabendo, portanto, o pagamento do ITBI.
39 Poderão ser averbadas alterações que não estejam elencadas no Art.167 da Lei n°6.015/73 ?
Como a averbação tem como objetivo dar publicidade, não se vê nenhum obstáculo para que se averbe, desde que seja para publicidade de alguma coisa.
40 - Nos casos de Locação, o contrato é apresentado para registro?
Para o contrato de locação, poderá ser feito somente um registro ou uma averbação, ou os dois atos, dependendo das cláusulas.
41 - Como e quando o comprador passa a ser o dono do imóvel ?
A forma de aquisição da propriedade, através de uma compra e venda, é feita pelo registro da escritura no Cartório imobiliário. Portanto, não é proprietário o indivíduo que não efetuou o registro da sua aquisição na matrícula do imóvel. O Código Civil, no seu artigo 530, inciso I, é claro a este respei
"Art. 530. Adquire-se a propriedade imóvel:
I - Pela transcrição do título de transferência no registro do imóvel.
(...)"
Que "título" é esse? Título é o documento que a lei considera hábil para, ao ser registrado no Cartório imobiliário, efetivar a transferência da propriedade do bem imóvel. No caso da compra e venda será uma escritura pública.
Assim, para se proceder à transferência (definitiva) da propriedade do imóvel é preciso primeiro lavrar a escritura pública. Escritura pública é um documento, que pode ser produzido em qualquer cartório de notas (tabelionato), por um agente público, que é o funcionário devidamente autorizado pelo Poder Público a exercer esta função, ou em um consulado brasileiro no exterior (art. 221, I, da Lei nº 6.015/73).
No Direito Brasileiro, nesse título deve constar a causa do negócio jurídico (se é uma compra e venda, uma doação, uma permuta, etc). Além disso, deve, por óbvio, bem descrever o imóvel, pois é com base nesse título que será feito o registro, razão pela qual ele deve ser perfeito, sob pena do Oficial recusar o registro. Ocorre que para o título ser registrado, sua descrição deverá ser coincidente com a existente no registro de imóveis, a teor do art. 225 da Lei nº 6.015/73.
Assim, o título deverá conter detalhadamente a descrição do imóvel, sua localização (nome da rua, número do lote, etc), sua metragem, imóveis confrontantes (incluindo-se os nomes de seus proprietários). Deve haver, ainda, referência ao título pelo qual foi efetuada a aquisição por parte do vendedor, mencionando-se o Tabelionato onde fora lavrada a escritura, o Livro, a respectiva folha e a data, bem como esses dados referentes ao registro deste título e, é claro, o número da matrícula (ou transcrição, se ainda não houver matrícula).
Nesse passo, eventuais ocorrências constantes da Matrícula deverão ser descritas na escritura de compra venda, sob pena do Cartório imobiliário se recusar a registrá-la. Exemplo: se existir o registro de uma servidão na Matrícula, deverá a escritura mencionar a sua existência.
Nessa mesma medida, se na escritura constar a existência de atos ou fatos que não estão registrados ou averbados na matrícula, muito provavelmente o cartório imobiliário irá recusar o seu registro. Exemplo: se na escritura existe a compra e venda de uma casa, mas no Cartório imobiliário só existe a matrícula do terreno, sem a averbação da construção da casa, o oficial do cartório imobiliário não poderá registrar a escritura.
Para lavrar a escritura pública será necessário levar ao tabelião cópias das cédulas de identidade, do CIC e das certidões de casamento dos contraentes, além da certidão de propriedade do imóvel, expedida pelo Cartório competente, com menos de 30 (trinta) dias entre o dia da expedição e da lavratura.
Para o cálculo das taxas e emolumentos devidos ao tabelião como pagamento por suas atividades, será levado em conta o valor venal do imóvel. Assim, será necessário apresentar o documento enviado pela prefeitura referente ao IPTU.
Caso não tenha se estabelecido entre as partes quem ficará responsável pelo pagamento das despesas da escritura, o art. 1.129 do Código Civil estabelece que elas ficarão a cargo do comprador.
Caso o vendedor seja uma empresa, por força do art. 47, I da Lei nº 8.212/91, deverá ser apresentada a CND (Certidão Negativa de Débito) expedida pelo INSS e a certidão negativa expedida pela Receita Federal. Se o vendedor for uma pessoa física que tenha empregados também deverá ser apresentada a CND expedida pelo INSS, nos termos do que dispõe o art. 15, parágrafo único, da Lei nº 8.212/91.
Deverão constar da escritura pública as assinaturas das partes, vale dizer, do vendedor e do seu cônjuge, do(s) comprador(es) além do tabelião que a tiver lavrado e das testemunhas.
Em seguida deve-se registrar a escritura pública no Cartório imobiliário ao qual o imóvel está vinculado. Deverá, assim, ser levada a escritura pública original, não servindo para registro fotocópia autenticada.
Por ocasião do registro desta escritura no Cartório imobiliário novamente serão cobrados emolumentos e taxas com base no valor venal do imóvel, além do ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (conhecido como "SISA"), caso ele não tenha sido pago por ocasião da lavratura da escritura.
Somente com o registro a propriedade do bem passa do vendedor para o comprador. A simples assinatura de um instrumento de contrato ou acordo verbal com o vendedor não é suficiente para que o comprador se torne proprietário, nos termos do art. 530, inciso I, do Código Civil.
Assim, se o comprador não registra a escritura pública, exatamente pelo fato do vendedor continuar a ser o proprietário, seus credores poderão pedir que seja o imóvel penhorado e leiloado para pagamento das dívidas. Além disso, poderá o vendedor, que é ainda o proprietário, vender novamente o bem para outra pessoa, outorgando a ela outra escritura de compra e venda.
Se o imóvel for rural, deverá ser apresentada certidão negativa do do ITR - Imposto Territorial Rural dos últimos 5 (cinco) anos (art. 21 da Lei nº 9.393/96), bem como do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (Lei nº 5.868/72), para que possa ser a escritura registrada.
Como se viu acima, o registro do título no Cartório imobiliário é ato, portando, constitutivo do direito de propriedade.
Mesmo nos casos de sucessão, usucapião, acessão, bem como desapropriação, em que a propriedade decorre de ato diverso do registro (sentença, óbito, posse prolongada), o registro é indispensável, porque ele representa a proteção contra atos de alienação, por terceiros de má-fé. Será sempre o registro que dá a segurança.
Bastante comum é a crença de pessoas, que pensam ser "proprietárias" de um imóvel, apenas porque pagaram ao proprietário uma determinada quantia e dele receberam algum tipo de recibo ou contrato. Na verdade estas pessoas possuem um direito (obrigacional) contra o proprietário, pois pagaram o preço, mas não possuem um direito de propriedade sobre o imóvel.
Daí o famoso brocardo: "quem não registra não é dono".
Portanto, proprietário do imóvel é aquele que registra o seu título. Se o comprador pagar o preço, mas não registrar seu título, não será proprietário até que o faça.
Portanto, uma vez que o comprador esteja de posse de título apto a ser registrado, aconselha-se a fazê-lo imediatamente.
42 - Qual o primeiro passo para adquirir um imóvel ?
O primeiro passo para quem deseja adquirir um imóvel, é solicitar uma Certidão Atualizada do mesmo, no Registro de Imóveis competente (onde o referido está registrado). Nela, poderá ser verificado quem realmente é o proprietário, e se o mesmo poderá negociá-lo, haja vista que qualquer ônus ou impedimento (hipoteca, penhora, arresto, intransferibilidade judicial, etc.) que ocorra em relação à negociação do imóvel, será mencionado nessa Certidão.
Se você adquire imóvel de "Pessoa Física", além da certidão citada acima, deverá ser exigido para fins de registro no Ofício Imobiliário competente.
Apresentação das certidões de que tratam o Artº 1.137 do Código Civil Brasileiro (Quitações: Municipal, Estadual e Dívida Ativa da União).
Verificar o que está sendo vendido. Casa, Apartamento ou Terreno?
Se for imóvel com edificação(construída), esta deverá estar averbada na Serventia Imobiliária competente.
Em ambos os casos, para o terreno deverão constar as medidas de frente e fundos explícitas, não permitindo a legislação expressões como: "fundos pertencentes, por meio quarteirão de fundos, etc.". Neste caso deverá ser retificado.
Se você adquire imóvel de "Pessoa Jurídica", (empresa), deverá ser observado para fins de registro no Ofício Imobiliário competente.
As mesmas orientações anteriormente citadas para a aquisição com pessoas físicas, porém, existem outras particularidades como:
Obrigatoriedade da apresentação da CND (Certidão Negativa de Débitos) do INSS, salvo no casos em que a empresa tenha como uma das atividades em seu contrato social, a comercialização de imóveis.
Se a forma de Aquisição for:
À VISTA:
Inicialmente, uma Escritura Pública de Compra e Venda deverá ser lavrada(feita) pelas partes contratantes, em qualquer Cartório de Notas. Logo após, esta escritura deverá ser apresentada para REGISTRO, apenas pelo outorgado comprador, no Cartório de Registro de Imóveis competente, que tem a responsabilidade de verificar se foram preenchidos os requisitos legais.
PARCELADA:
A legislação também protege o adquirente, adequando formas de registro para cada espécie de contrato, como o da promessa de compra e venda por exemplo, que concederá direitos ao comprador sobre o imóvel que está pagando, impedindo assim, que o mesmo seja objeto de hipoteca, penhora ou quaisquer outras transações.
Portanto, em caso de financiamento do imóvel, através de instituições não vinculadas ao SFH (Sistema Financeiro da Habitação) é imprescindível:
Exigir o Contrato de Promessa de Compra e Venda.
Registrá-lo no Ofício de Registro de Imóveis competente, pois se o promitente comprador não efetuar o registro, seu documento não terá valor jurídico perante terceiros, visto que seus direitos não serão prioritariamente resguardados se a empresa responsável pelo empreendimento, por uma fatalidade, não logre sucesso com o mesmo e não consiga cumprir o que foi ajustado.
LEMBRE-SE:
No caso de terrenos loteados, deverá ser verificado, se o loteamento está registrado. Conforme Lei n.º 6.766/79.
No caso de condomínios, deverá ser verificado se o Memorial de Incorporação foi registrado. Conforme Lei n.º 4.591/64.
Peculiaridades para os seguintes tipos de Imóveis Urbanos:
Casas:
Na descrição, verifique se todos os dados do seu registro, como: o nome e as medidas dos confrontantes, área total do terreno, área total construída, número e nome do logradouro (rua, avenida, etc.) estão devidamente atualizados de acordo com a realidade.
Apartamentos:
No caso de apartamentos em construção, deverá ser verificado se foi registrado o Memorial de Incorporação, que conterá a descrição completa do imóvel a ser construído (ver adiante ítem específico).
No caso de apartamento com conclusão já averbada, (prédio já construído e regularizado) e registro da Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio: deverá ser observado, inclusive, se o vendedor está quite com o condomínio, bem como se no título constam dados importantes, tais como: área privativa, área comum, fração ideal, discriminação das vagas de estacionamento, área onde está encravado o edifício, etc.
Terrenos:
Em caso de terreno loteado, certifique-se do registro de loteamento (obrigatório por lei, ver ítem específico a seguir).
Em caso de terreno não loteado, sua descrição deverá obedecer o que dispõe a lei, como: nome atualizado do logradouro, nome e medidas dos confrontantes, área total, se fica do lado par ou ímpar do logradouro, distância para o cruzamento mais próximo. Caso ocorram divergências, o proprietário deverá regularizar antes de negociar os lotes ou terrenos não loteados.
Considerações Importantes:
Deverá ser verificado se o estado civil do vendedor, na hora de lavrar a escritura , está de acordo com o título aquisitivo apresentado.
Caso haja alteração, a mesma deverá ser averbada no título aquisitivo. No caso de se adquirir uma edificação (casa, apartamento, etc.), verificar se a mesma foi devidamente averbada.
Deverá ser verificado se o vendedor se acha quite com a Fazenda Federal, Municipal e Estadual (Impostos), através das certidões negativas de débito. (Art.1.137 C.C.).
Deverão ser observados os prazos de validade dos documentos (as certidões dos Registros de Imóveis valem por 30 dias).
OBSERVAÇÃO IMPORTANTE:
É comum encontrarmos na escritura, indicação do Decreto Lei nº 93.240, para as dispensas das certidões negativas.
Neste caso, você adquirente final, ficará responsável por débitos anteriores dos vendedores, assumindo inteira responsabilidade pela dívida, respondendo o imóvel pela débito se o vendedor não tiver condições de liquidar.
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